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项目申请报告通用文本
第一章 申报单位及项目概况
1、项目申报单位概况。包括项目申报单位的主营业务、经营年限、资产负债、股东构成、主要投资项目、现有生产能力等内容。
2、项目概况。包括拟建项目的建设背景、建设地点、主要建设内容和规模、产品和工程技术方案、主要设备选型和配套工程、投资规模和资金筹措方案等内容。
第二章 发展规划、产业政策和行业准入分析
1、发展规划分析。拟建项目是否符合有关的国民经济和社会发展总体规划、专项规划、区域规划等要求,项目目标与规划内容是否衔接和协调。
2、产业政策分析。拟建项目是否符合有关产业政策的要求。
3、行业准入分析。项目建设单位和拟建项目是否符合相关行业准入标准的规定。
第三章 资源开发及综合利用分析
1、资源开发方案。资源开发类项目,包括对金属矿、煤矿、石油天然气矿、建材矿以及水(力)、森林等资源的开发,应分析拟开发资源的可开发量、自然品质、赋存条件、开发价值等,评价是否符合资源综合利用的要求。
2、资源利用方案。包括项目需要占用的重要资源品种、数量及来源情况;多金属、多用途化学元素共生矿、伴生矿以及油气混合矿等的资源综合利用方案;通过对单位生产能力主要资源消耗量指标的对比分析,评价资源利用效率的先进程度;分析评价项目建设是否会对地表(下)水等其它资源造成不利影响。
3、资源节约措施。阐述项目方案中作为原材料的各类金属矿、非金属矿及水资源节约的主要措施方案。对拟建项目的资源消耗指标进行分析,阐述在提高资源利用效率、降低资源消耗等方面的主要措施,论证是否符合资源节约和有效利用的相关要求。
第四章 节能方案分析
1、用能标准和节能规范。阐述拟建项目所遵循的国家和地方的合理用能标准及节能设计规范。
2、能耗状况和能耗指标分析。阐述项目所在地的能源供应状况,分析拟建项目的能源消耗种类和数量。根据项目特点选择计算各类能耗指标,与国际国内先进水平进行对比分析,阐述是否符合能耗准入标准的要求。
3、节能措施和节能效果分析。阐述拟建项目为了优化用能结构、满足相关技术政策和设计标准而采用的主要节能降耗措施,对节能效果进行分析论证。
第五章 建设用地、征地拆迁及移民安置分析
1、项目选址及用地方案。包括项目建设地点、占地面积、土地利用状况、占用耕地情况等内容。分析项目选址是否会造成相关不利影响,如是否压覆矿床和文物,是否有利于防洪和排涝,是否影响通航及军事设施等。
2、土地利用合理性分析。分析拟建项目是否符合土地利用规划要求,占地规模是否合理,是否符合集约和有效使用土地的要求,耕地占用补充方案是否可行等。
3、征地拆迁和移民安置规划方案。对拟建项目的征地拆迁影响进行调查分析,依法提出拆迁补偿的原则、范围和方式,制定移民安置规划方案,并对是否符合保障移民合法权益、满足移民生存及发展需要等要求进行分析论证。
第六章 环境和生态影响分析
l、环境和生态现状。包括项目场址的自然环境条件、现有污染物情况、生态环境条件和环境容量状况等。
2、生态环境影响分析。包括排放污染物类型、排放量情况分析, 水土流失预测,对生态环境的影响因素和影响程度,对流域和区域环境及生态系统的综合影响。
3、生态环境保护措施。按照有关环境保护、水土保持的政策法规要求,对可能造成的生态环境损害提出治理措施,对治理方案的可行性、治理效果进行分析论证。
4、地质灾害影响分析。在地质灾害易发区建设的项目和易诱发地质灾害的项目,要阐述项目建设所在地的地质灾害情况,分析拟建项目诱发地质灾害的风险,提出防御的对策和措施。
5、特殊环境影响。分析拟建项目对历史文化遗产、自然遗产、风景名胜和自然景观等可能造成的不利影响,并提出保护措施。
第七章 经济影响分析
1、经济费用效益或费用效果分析。从社会资源优化配置的角度,通过经济费用效益或费用效果分析,评价拟建项目的经济合理性。
2、行业影响分析。阐述行业现状的基本情况以及企业在行业中所处地位,分析拟建项目对所在行业及关联产业发展的影响,并对是否可能导致垄断等进行论证。
3、区域经济影响分析。对于区域经济可能产生重大影响的项目,应从区域经济发展、产业空间布局、当地财政收支、社会收入分配、市场竞争结构等角度进行分析论证。
4、宏观经济影响分析。投资规模巨大、对国民经济有重大影响的项目,应进行宏观经济影响分析。涉及国家经济安全的项目,应分析拟建项目对经济安全的影响,提出维护经济安全的措施。
第八章 社会影响分析
1、社会影响效果分析。阐述拟建项目的建设及运营活动对项目所在地可能产生的社会影响和社会效益。
2、社会适应性分析。分析拟建项目能否为当地的社会环境、人文条件所接纳,评价该项目与当地社会环境的相互适应性。
3、社会风险及对策分析。针对项目建设所涉及的各种社会因素进行社会风险分析,提出协调项目与当地社会关系、规避社会风险、促进项目顺利实施的措施方案。
国家发展改革委关于发布项目申请报告
通用文本的通知
附件二
关于《项目申请报告通用文本》的说明
一、编写项目申请报告通用文本的主要目的
为贯彻落实投资体制改革精神,进一步完善企业投资项目核准制,帮助和指导企业开展项目申请报告的编写工作,规范项目核准机关对企业投资项目的核准行为,根据《中华人民共和国行政许可法》、《国务院关于投资体制改革的决定》、《企业投资项目核准暂行办法》、《外商投资项目核准暂行管理办法》和《国际金融组织和外国政府贷款投资项目管理暂行办法》等规定,特编写项目申请报告通用文本,供有关方面借鉴和参考。
项目申请报告通用文本是对项目申请报告编写内容及深度的一般要求。企业在编写具体项目的申请报告时,可结合项目自身的实际情况,对通用文本中所要求的内容进行适当调整;如果拟建项目不涉及其中有关内容,可以在说明情况后不再进行详细论证。为了更好地适应不同行业的具体情况和要求,国家发展改革委将在通用本的基础上,逐步制定特定行业的项目申请报告文本。行业本将充分反映不同行业的特殊情况,并根据工作需要对通用本的内容进行适当增减。
二、项目申请报告的性质及研究思路
按照投资体制改革的要求,政府不再审批企业投资项目的可行性研究报告,项目的市场前景、经济效益、资金来源、产品技术方案等都由企业自主决策。尽管不需再报政府审批,但为了防止和减少投资失误、保证投资效益,企业在进行自主决策时,仍应编制可行性研究报告,对上述内容进行分析论证,作为投资决策的重要依据。因此,投资体制改革之后,可行性研究报告的主要功能是满足企业自主投资决策的需要,其内容和深度可由企业根据决策需要和项目情况相应确定。
项目申请报告,是企业投资建设应报政府核准的项目时,为获得项目核准机关对拟建项目的行政许可,按核准要求报送的项目论证报告。项目申请报告应重点阐述项目的外部性、公共性等事项,包括维护经济安全、合理开发利用资源、保护生态环境、优化重大布局、保障公众利益、防止出现垄断等内容。编写项目申请报告时,应根据政府公共管理的要求,对拟建项目从规划布局、资源利用、征地移民、生态环境、经济和社会影响等方面进行综合论证,为有关部门对企业投资项目进行核准提供依据。至于项目的市场前景、经济效益、资金来源、产品技术方案等内容,不必在项目申请报告中进行详细分析和论证。
三、“申报单位及项目概况”的编写说明
全面了解和掌握项目申报单位及拟建项目的基本情况,是项目核准机关对拟建项目进行分析评价以决定是否予以核准的前提和基础。如果不能充分了解有关情况,就难以做出正确的核准决定。因此,对项目申报单位及拟建项目基本情况的介绍,在项目申请报告的编写中占有非常重要的地位。
通过对项目申报单位的主营业务、经营年限、资产负债、股东构成、主要投资项目情况和现有生产能力等内容的阐述,为项目核准机关分析判断项目申报单位是否具备承担拟建项目的资格、是否符合有关的市场准入条件等提供依据。
通过对项目的建设背景、建设地点、主要建设内容和规模、产品和工程技术方案、主要设备选型和配套工程、投资规模和资金筹措方案等内容的阐述,为项目核准机关对拟建项目的相关核准事项进行分析、评价奠定基础和前提。
四、“发展规划、产业政策和行业准入分析”的编写说明
发展规划、产业政策和行业准入标准等,是加强和改善宏观调控的重要手段,是核准企业投资项目的重要依据。本章编写的主要目的,是从发展规划、产业政策及行业准入的角度,论证项目建设的目标及功能定位是否合理,是否符合与项目相关的各类规划要求,是否符合相关法律法规、宏观调控政策、产业政策等规定,是否满足行业准入标准、优化重大布局等要求。
在发展规划方面,应阐述国民经济和社会发展总体规划、区域规划、城市总体规划、城镇体系规划、行业发展规划等各类规划中与拟建项目密切相关的内容,对拟建项目是否符合相关规划的要求、项目建设目标与规划内容是否衔接和协调等进行分析论证。
在产业政策方面,阐述与拟建项目相关的产业结构调整、产业发展方向、产业空间布局、产业技术政策等内容,分析拟建项目的工程技术方案、产品方案等是否符合有关产业政策、法律法规的要求,如贯彻国家技术装备政策提高自主创新能力的情况等。
在行业准入方面,阐述与拟建项目相关的行业准入政策、准入标准等内容,分析评价项目建设单位和拟建项目是否符合相关规定。
五、“资源开发及综合利用分析”的编写说明
合理开发并有效利用资源,是贯彻落实科学发展观的重要内容。对于开发和利用重要资源的企业投资项目,要从建设节约型社会、发展循环经济等角度,对资源开发、利用的合理性和有效性进行分析论证。
对于资源开发类项目,要阐述资源储量和品质勘探情况,论述拟开发资源的可开发量、自然品质、赋存条件、开发价值等,分析评价项目建设方案是否符合有关资源开发利用的可持续发展战略要求,是否符合保护资源环境的政策规定,是否符合资源开发总体规划及综合利用的相关要求。在资源开发方案的分析评价中,应重视对资源开发的规模效益和使用效率分析,限制盲目开发,避免资源开采中的浪费现象;分析拟采用的开采设备和技术方案是否符合提高资源开发利用效率的要求;评价资源开发方案是否符合改善资源环境及促进相关产业发展的政策要求。
对于需要占用重要资源的建设项目,应阐述项目需要占用的资源品种和数量,提出资源供应方案;涉及多金属、多用途化学元素共生矿、伴生矿以及油气混合矿等情况的,应根据资源特征提出合理的综合利用方案,做到物尽其用;通过单位生产能力主要资源消耗量、资源循环再生利用率等指标的国内外先进水平对比分析,评价拟建项目资源利用效率的先进性和合理性;分析评价资源综合利用方案是否符合发展循环经济、建设节约型社会的要求;分析资源利用是否会对地表(下)水等其它资源造成不利影响,以提高资源利用综合效率。
在资源利用分析中,应对资源节约措施进行分析评价。本章主要阐述项目方案中作为原材料的各类金属矿、非金属矿及水资源节约的主要措施方案,并对其进行分析评价。有关节能的分析评价设专章单独阐述。
对于耗水量大或严重依赖水资源的建设项目,以及涉及主要金属矿、非金属矿开发利用的建设项目,应对节水措施及相应的金属矿、非金属矿等原材料节约方案进行专题论证,分析拟建项目的资源消耗指标,阐述工程建设方案是否符合资源节约综合利用政策及相关专项规划的要求,就如何提高资源利用效率、降低资源消耗提出对策措施。
六、“节能方案分析”的编写说明
能源是制约我国经济社会发展的重要因素。解决能源问题的根本出路是坚持开发与节约并举、节约优先的方针,大力推进节能降耗,提高能源利用效率。为缓解能源约束,减轻环境压力,保障经济安全,实现可持续发展,必须按照科学发展观的要求,对企业投资涉及能源消耗的重大项目, 尤其是钢铁、有色、煤炭、电力、石油石化、化工、建材等重点耗能行业及高耗能企业投资建设的项目,应重视从节能的角度进行核准,企业上报的项目申请报告应包括节能方案分析的相关内容。
用能标准和节能规范,应阐述项目所属行业及地区对节能降耗的相关规定,项目方案应遵循的国家和地方有关合理用能标准,以及节能设计规范。评价所采用的标准及规范是否充分考虑到行业及项目所在地区的特殊要求,是否全面和适宜。
能耗状况和能耗指标分析。应阐述项目所在地的能源供应状况,项目方案所采用的工艺技术、设备方案和工程方案对各类能源的消耗种类和数量,是否按照规范标准进行设计。应根据项目特点,选择计算单位产品产量能耗、万元产值能耗、单位建筑面积能耗、主要工序能耗等指标,并与国际国内先进水平进行对比分析,就是否符合国家规定的能耗准入标准进行阐述。
节能措施和节能效果分析。应根据国家有关节能工程实施方案及其他相关政策法规要求,分析项目方案在节能降耗方面存在的主要障碍,在优化用能结构、满足相关技术政策、设计标准及产业政策等方面所采取的节能降耗具体措施,并对节能效果进行分析论证。
七、“建设用地、征地拆迁及移民安置分析”的编写说明
土地是极其宝贵的稀缺资源,节约土地是我国的基本国策。项目选址和土地利用应严格贯彻国家有关土地管理的法律法规,切实做到依法、科学、合理、节约用地。因项目建设而导致的征地拆迁和移民安置人口,是项目建设中易受损害的社会群体。为有效使用土地资源,保障受征地拆迁影响的公众利益,应制定项目建设用地、征地拆迁及移民安置规划方案,并进行分析评价。
项目选址和用地方案,应阐述项目建设地点、场址土地权属类别、占地面积、土地利用状况、占用耕地情况、取得土地方式等内容,为项目用地的合理性分析和制定征地拆迁及移民安置规划方案提供背景依据。在选择项目场址时,还应考虑项目建设是否会对相关方面造成不利
影响,对拟建项目是否压覆矿床和文物、是否影响防洪和排涝、是否影响通航、是否影响军事设施安全等进行分析论证,并提出解决方案。
土地利用合理性分析,应分析评价项目建设用地是否符合土地利用规划要求,占地规模是否合理,是否符合保护耕地的要求,耕地占用补充方案是否可行,是否符合因地制宜、集约用地、少占耕地、减少拆迁移民的原则,是否符合有关土地管理的政策法规的要求。
如果因项目建设用地需要进行征地拆迁,则应根据项目建设方案和土地利用方案,进行征地拆迁影响的相关调查分析,依法制定征地拆迁和移民安置规划方案。要简述征地拆迁和移民安置规划方案提出的主要依据,说明征地拆迁的范围及其确定的依据、原则和标准;提出项目影响人口和实物指标的调查结果,分析实物指标的合理性;说明移民生产安置、搬迁安置、收入恢复和就业重建规划方案的主要内容,并对方案的可行性进行分析评价;说明征地拆迁和移民安置补偿费用编制的依据和相关补偿政策;阐述地方政府对移民安置规划、补偿标准的意见。
八、“环境和生态影响分析”的编写说明
为保护生态环境和自然文化遗产,维护公共利益,对于可能对环境产生重要影响的企业投资项目,应从防治污染、保护生态环境等角度进行环境和生态影响的分析评价,确保生态环境和自然文化遗产在项目建设和运营过程中得到有效保护,并避免出现由于项目建设实施而引发的地质灾害等问题。
环境和生态现状。应通过阐述项目场址的自然环境条件、现有污染物情况、生态环境条件、特殊环境条件及环境容量状况等基本情况,为拟建项目的环境和生态影响分析提供依据。
拟建项目对生态环境的影响。应分析拟建项目在工程建设和投入运营过程中对环境可能产生的破坏因素以及对环境的影响程度,包括废气、废水、固体废弃物、噪声、粉尘和其他废弃物的排放数量,水土流失情况,对地形、地貌、植被及整个流域和区域环境及生态系统的综合影响等。
生态环境保护措施的分析。应从减少污染排放、防止水土流失、强化污染治理、促进清洁生产、保持生态环境可持续能力的角度,按照国家有关环境保护、水土保持的政策法规要求,对项目实施可能造成的生态环境损害提出保护措施,对环境影响治理和水土保持方案的工程可行性和治理效果进行分析评价。治理措施方案的制定,应反映不同污染源和污染排放物及其他环境影响因素的性质特点,所采用的技术和设备应满足先进性、适用性、可靠性等要求;环境治理方案应符合发展循环经济的要求,对项目产生的废气、废水、固体废弃物等,提出回收处理和再利用方案;污染治理效果应能满足达标排放的有关要求。涉及水土保持的建设项目,还应包括水土保持方案的内容。
对于建设在地质灾害易发区内或可能诱发地质灾害的项目,应结合工程技术方案及场址布局情况,分析项目建设诱发地质灾害的可能性及规避对策。通过工程实施可能诱发的地质灾害分析,评价项目实施可能导致的公共安全问题,是否会对项目建设地的公众利益产生重大不利影响。对依照国家有关规定需要编制的建设项目地质灾害及地震安全评价文件的主要内容,进行简要描述。
对于历史文化遗产、自然遗产、风景名胜和自然景观等特殊环境,应分析项目建设可能产生的影响,研究论证影响因素、影响程度,提出保护措施,并论证保护措施的可行性。
九、“经济影响分析”的编写说明
企业投资项目的财务评价,主要是进行财务盈利能力和债务清偿能力分析。而经济影响分析,则是对投资项目所耗费的社会资源及其产生的经济效果进行论证,分析项目对行业发展、区域和宏观经济的影响,从而判断拟建项目的经济合理性。
对于产出物不具备实物形态且明显涉及公众利益的无形产品项目,如水利水电、交通运输、市政建设、医疗卫生等公共基础设施项目,以及具有明显外部性影响的有形产品项目,如污染严重的工业产品项目,应进行经济费用效益或费用效果分析,对社会为项目的建设实施和运营所付出的各类费用以及项目所产生的各种效益,进行全面地识别和评价如果项目的经济费用和效益能够进行货币量化,应编制经济费用效益流量表,计算经济净现值ENPV、经济内部效益率ElRR等经济评价指标评价项目投资的经济合理性。对于产出效果难以进行货币量化的项目,应尽可能地采用非货币的量纲进行量化,采用费用效果分析的方法分析评价项目建设的经济合理性。难以进行量化分析的,应进行定性分析描述。
对于在行业内具有重要地位、影响行业未来发展的重大投资项目,应进行行业影响分析,评价拟建项目对所在行业及关联产业发展的影响包括产业结构调整、行业技术进步、行业竞争格局等主要内容,特别要对是否可能形成行业垄断进行分析评价。
对区域经济可能产生重大影响的项目,应进行区域经济影响分析,重点分析项目对区域经济发展、产业空间布局、当地财政收支、社会收入分配、市场竞争结构等方面的影响,为分析投资项目与区域经济发展的关联性及融合程度提供依据。
对于投资规模巨大、可能对国民经济产生重大影响的基础设施、科技创新、战略性资源开发等项目,应从国民经济整体发展角度,进行宏观经济影响分析,如对国家产业结构调整和升级、重大产业布局、重要产业的国际竞争力以及区域之间协调发展的影响分析等。
对于涉及国家经济安全的重大项目,应从维护国家利益、保证国家产业发展及经济运行免受侵害的角度,结合资源、技术、资金、市场等方面的分析,进行投资项目的经济安全分析。内容包括:⑴产业技术安全,分析项目采用的关键技术是否受制于人,是否拥有自主知识产权,在技术壁垒方面的风险等;⑵资源供应安全,阐述项目所需要的重要资源来源,分析该资源受国际市场供求格局和价格变化的影响情况,以及现有垄断格局、运输线路安全保障等问题;⑶资本控制安全,分析项目的股权控制结构,中方资本对关键产业的资本控制能力,是否存在外资的不适当进入可能造成的垄断、不正当竞争等风险;⑷产业成长安全,结合我国相关产业发展现状,分析拟建项目是否有利于推动国家相关产业成长、提升国际竞争力、规避产业成长风险;⑸市场环境安全,分析国外为了保护本地市场,采用反倾销等贸易救济措施和知识产权保护、技术性贸易壁垒等手段,对拟建项目相关产业发展设置障碍的情况;分析国际市场对相关产业生存环境的影响。
十、“社会影响分析”的编写说明
对于因征地拆迁等可能产生重要社会影响的项目,以及扶贫、区域综合开发、文化教育、公共卫生等具有明显社会发展目标的项目,应从维护公共利益、构建和谐社会、落实以人为本的科学发展观等角度,进行社会影响分析评价。
社会影响效果分析,应阐述与项目建设实施相关的社会经济调查内容及主要结论,分析项目所产生的社会影响效果的种类、范围、涉及的主要社会组织和群体等。重点阐述:⑴社会影响区域范围的界定。社会评价的区域范围应能涵盖所有潜在影响的社会因素,不应受行政区划等因素的限制;⑵影响区域内受项目影响的机构和人群的识别,包括各类直接或间接受益群体,也包括可能受到潜在负面影响的群体;⑶分析项目可能导致的各种社会影响效果,包括直接影响效果和间接影响效果,如增加就业、社会保障、劳动力培训、卫生保健、社区服务等,并分析哪些是主要影响效果,哪些是次要影响效果。
社会适应性分析,应确定项目的主要利益相关者,分析利益相关者的需求,研究目标人群对项目建设内容的认可和接受程度,评价各利益相关者的重要性和影响力,阐述各利益相关者参与项目方案确定、实施管理和监测评价的措施方案,以提高当地居民等利益相关者对项目的支持程度,确保拟建项目能够为当地社会环境、人文条件所接纳,提高拟建项目与当地社会环境的相互适应性。
社会风险及对策分析,应在确认项目有负面社会影响的情况下,提出协调项目与当地的社会关系,避免项目投资建设或运营管理过程中可能存在的冲突和各种潜在社会风险,解决相关社会问题,减轻负面社会影响的措施方案。
十一、关于利用外资项目申请报告的编写
外商投资项目申请报告的编写,按照《外商投资项目核准暂行管理办法》的规定,除遵循项目申请报告通用文本的一般要求外,在项目概况介绍中还应包括经营期限、产品目标市场、计划用工人数、涉及的公共产品或服务价格、出资方式、需要进口的设备及金额等内容,以满足项目核准机关对市场准入、资本项目管理等事项进行核准的需要。
对于外商并购境内企业项目,如不涉及扩大生产及投资规模,不新占用土地、能源和资源消耗,不形成对生态和环境新的影响,其项目申请报告可以适当简化,但应重点论述以下内容:境内企业情况(包括企业现状、财务状况、资产评估和确认情况,并购目的和选择外商情况等);外商情况(包括近三年企业财务状况、在中国大陆投资情况及拥有实际控制权的同行业企业产品或服务的市场占有率、公司业绩等);并购安排(包括职工安排、原企业债权债务处置);并购后企业的经营方式、经营范围和股权结构;融资方案;中方通过并购所得收入的使用安排;有关法律规章要求的其他内容。
借用国际金融组织和外国政府贷款的项目申请报告的编写,按照《国际金融组织和外国政府贷款投资项目管理暂行办法》的规定,除遵循项目申请报告通用文本的一般要求外,在项目概况介绍中还应包括国外借款类别或国别、贷款规模、贷款用途、还款方案、申报情况等内容,以满足项目核准机关对外债管理等事项进行核准的需要。
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2016最新重庆主城区房地产市场分析报告,让你清楚的了解重庆主城区房地产市场的现状,下面由读文网小编为你分享重庆房地产市场分析报告的相关内容,希望对大家有所帮助。
一、 市场导读
1. 本月主城区成交商住类土地17宗,土地面积2041亩,可开发体量290.39万方,总金额75.75亿元,楼面均价2609元/㎡ ,最高溢价率71%;
2. 本月主城土地市场成交创下年内新高,但与去年同期相比,成交量仅为去年同期的一半;
3. 本月成交热点区域主要集中在沙坪坝区,成交总额以两江新区最高,九龙坡区平均单价位居第一;
4. 本月土地市场呈现“量涨价跌”局面,成交土地位置更趋于边缘化,间接拉低其平均成交价格。
5. 主城区商品住宅供应持续增长,但增幅明显收窄,而成交放缓,市场更趋于理性;
6. 本月主城区商品住宅市场呈现“量跌价涨”态势,其商品住宅价格持续递增,打破年内价格新高;
7. 从成交区域来看,两江新区表现突出,成为本月重庆商品住宅成交热点区域,其次是南岸区;
8. 本月主城区平均消化周期5个月,存量历史新低,市场保持理性,其中江北区存量最低去化周期最短。
9. 本月主城区二手房住宅市场放缓,呈现“量跌价稳”局面;其中渝北区持续活跃,占据挂牌价格高地;
10. 主城区二手房住宅成交连续三月保持高位,而渝北区仍为本月热销区域,但市场份额减少;
11. 本月主城区二手房住宅成交呈现“量价齐跌”态势,但整体来看仍处于高位;
12. 本月主城住宅成交平均单套面积持续加大以再改需求为主,其中渝北区二手房高端物业更畅销。
二、 土地市场
1、 土地综述
本月主城区成交商住类土地17宗,土地面积2041亩,可开发体量290.39万方,总金额75.75亿元,楼面均价2609元/㎡ ,平均溢价率28%。
其中本月拿地企业中,万达占比最大为39%,而具有国资背景拿地企业占20%。
2、 典型地块分析
Ø 两江新区礼嘉组团:
该宗地是继上月照母山地块之后,又一新地王,楼面地价高达7618元/平方米,溢价率71%,刷新上月照母山刚创下的今年7614元/㎡单价地王纪录。地块位于礼嘉靠近大竹林,轻轨九曲河站旁,具有规模大容积率低的特点,区域整体规划为滨江亲水高端社区。
Ø 沙坪坝区西永组团:
本月万达取得四宗西永地块建筑规模共112.47万方,未来将建设总投资500亿元的重庆万达文化旅游城项目,该项目将涵盖大型万达茂、具有本土文化特色的大型秀场、星级酒店集群、酒吧文化一条街、大型室内外主题公园等。万达的进驻将大力推动区域市场的发展。
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房地产项目管理(工程管理)的重点,下面由读文网小编为你分享房地产项目管理的相关内容,希望对大家有所帮助。
对于房地产工程管理不同于大型的政府投资项目和建设商的自建项目。房地产的工程管理更是房地产公司的产品实现的重要环节,如同制造行业的产品加工。涵盖产品的设计,制造过程。在这个过程中,设计是针对市场进行的,工程建设安装设计进行组织生产。这样就完成了产品制造的整个过程。
由于其工程管理不同于其他的大型工程(政府投资),但是,其管理还是很多相通之处,其相同之处在于:
1、 工程发包遵循招投标法,通过工程发包的方式进行过程承包。
2、 工程都是通过专业的监理公司进行管理。
3、 根据工程的特点,进行专项分包,有不同的分包商进行过程的建设。
其主要不同之处主要在于甲方,即建设方。对于大型的政府投资项目,现在都需要专业PMC公司进行管理,政府在其中扮演着投资方的角色,管理有PMC,采购有专业的招标代理公司,所有的发包、管理都实行透明化的方式进行着。对于其他的自建工程,大都有基建处进行管理和采购,现在还多的事业单位都开始走政府财政统一管理的路子,纳入政府采购的范畴之内。
而对于房地产公司的工程,房地产公司作为建设方,很多事情的自主权很大,这样就使很多工程的发包环节对采用邀约招标的方式进行。建设方有很大的自主权。这样大模式对于房地产公司来说有利于公司的经济利益。能够根据公司的实际情况邀请合适的合作方进行合作建设。这样在管理中有着和其他工程不同的管理中点,其主要表现在:
1、严格发包:选择一个合适的承包方是工程建设成功的一半,有经验、管理规范的承包方,在工程建设中会省建设方好多的事的。由于他的管理规范会使工程建设中规避很多的风险。虽然自阿成本上可能有所增加,但是权衡一下风险的成本,应该能节省一些。我的一个客户在工程发包时,采用低价中标的策略进行的招标,结果进来以后,管理一团糟,进度严重滞后,质量更不用提,到头来还是进行队伍的撤换,一反一正白白浪费了近百万。事后,项目经理那种无奈的表情,至今记忆犹新,想到这里,无语中。。。。
2、规范管理:这话管理人员好像成天的挂在嘴上,但是实际执行起来比较难了。呵!在这里还是强调一定要严格按照项目管理规范的要求进行规范的计划管理,成本控制。对于房地产公司来说就是要加强计划管理和预算管理。计划管理在很多房地产公司比较缺失的,更多是根据销售合同把工程交付日期敲定了,然后,项目部就拼命的要求承包方赶工,结果到头来质量不是,进度也不是,还要每天给客户进行赔款!赔了夫人又折兵啊,所以项目开始时建设各方坐下来,仔细看看图纸及现场的实际情况制定一个合理的工期,然后把计划细化到最起码的**执行计划上,最后在去和客户签合同,进行开工建设,这样就对客户负责,同时也对公司自己负责。这样的房地产公司的信誉才能上去。对于严格预算管理,在图纸出来以后要尽快的把工程预算出来,以便于以后的成本控制,在发包中中标价要严格控制在预算范围内,对于大型的变更要严格控制。
3、灵活控制:这一点好像和上一点矛盾,但是在工程现场的管理中确实要根据实际情况进行灵活的变化。一是计划要根据实际情况进行不对检查、调整。二是在进度、质量、安全上要在不同时间有不同的侧重点;三是在承包商管理上要灵活,在严格按照合同执行上进行变通。曾经有个工地,因为过年时承包商不能给工人发下工资,把个工地给闹翻了天。在重大节日(春节、农忙)时,建设方要体谅承包商的苦衷,给与适当的灵活运用会收到意想不到的效果。曾经有个项目经理讲过的一个事情,一家房地产开发公司在春节时主动支付了本应年后支付的工程款,使得这个队伍的工人都高高兴兴的回家过年了,由于此工程工期紧,项目经理年前说希望他们过完年能干一下进度,结果,年初六,所有工人都进了工地,没过十五,工程就复工,整个工程得以顺利的交付。而对于房地产公司确实没有多大的损失。成本在控制范围之内。
4、信息畅通:现在这个信息时代,信息不畅通,后果是什么样,这就不用说了。对于项目部来说,建立完善的会议制度,文档管理制度,是非常必要的。制定相应的流程,设定合适的审批制度,公文分发制度。是保证信息畅通的必要手段。一个设计变更已经批准了,结果施工队伍的手中还是老图纸,后果是什么样?砸了重来,谁买单?
5、控制变更:变化是项目管理的核心内容,对于房地产工程来说,更是变化多多。房地产工程的变更主要来于:
1、设计缺陷,这个必须变,预算也必须变,带来的成本由设计院买单。
2、市场的需求,客户的需求,这要好好研究,是不是共性的需求,往往销售人员为了销售,就会夸大需求的面,所以这个最好是状况评审会进行确定。
3、技术创新,处理方法同2。但是对于现场项目部来说,对任何变更都要进行很好的控制。
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今天小编为读者整理了2016年6月九江房地产市场分析报告,下面由读文网小编为你分享房地产市场调查报告的相关内容,希望对大家有所帮助。
1全国市场政策江西最严整改制度
近日,经省政府同意,省住建厅发出通知,针对近年来一些地方楼盘开发出现逾期交付、办理权属证书,调整规划和房屋质量等问题,要求做好楼盘开发矛盾纠纷化解工作。
1、省住建厅提出,楼盘逾期交付问题,对房地产开发企业确因资金暂时困难未能按期交付房屋的,应督促房地产开发企业按照《商品房买卖合同》的约定,支付违约金或者损失赔偿金。违约金支付标准买卖合同没有约定的,可按逾期交付房屋期间同地段同类房屋租金标准确定。
2、由于房地产开发企业的原因,买受人未能在房屋交付使用之日起90日内取得房屋权属证书的,除房地产开发企业和买受人有特殊约定外,房地产开发企业承担违约责任。
3、商品房销售后,规划主管部门不得随意批准规划变更,确需变更的应当按照规定程序,充分论证并采取听证会等形式听取利害关系人的意见,房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。
4、房屋质量问题方面,我省明确,只有经过竣工验收备案的房屋才能投入使用。商品房交付使用后,买受人认为主体结构质量不合格的,买受人与房地产开发企业共同委托建设工程质量检测机构进行核验。经核验确属主体结构质量不合格的,买受人有权退房;给买受人造成损失的,房地产开发企业应当承担赔偿责任。
5、我省要求,涉及楼盘逾期交付方面问题由房地产主管部门负责,涉及办理权属证书方面问题由房地产主管部门会同不动产登记主管部门负责,涉及调整规划方面问题由城乡规划主管部门负责,涉及房屋质量方面问题由建设主管部门负责,违章搭建方面问题由城市管理主管部门负责。主管部门处置不力要担责。
关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见国务院办公厅日前印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》。指出,实行购租并举,培育和发展住房租赁市场,是深化住房制度改革的重要内容,是实现城镇居民住有所居目标的重要途径。到2020年,基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系,基本形成市场规则明晰、政府监管有力、权益保障充分的住房租赁法规制度体系,推动实现城镇居民住有所居的目标。
不动产登记操作规范下发按照《规范》的规定,建立健全分级控制、层层把关的不动产登记资料安全保密制度,严把登记资料移交、数据整合建库、信息系统运行、登记业务开展和信息共享查询等关键环节,确保信息安全贯穿于不动产登记工作的全过程。建设符合安全保密标准的不动产登记资料存放场所。加强人员管理,通过签订保密协议、开展信息安全风险评估与检查、定期对工作人员进行信息安全教育培训等方式,做到登记信息全方位监管。
2018年起南昌市区禁止销售毛坯房近日,南昌市提出,城市新区全部新建建筑、非城市新区公共建筑及一定体量的民用建筑要执行绿色建筑标准,严格控制高耗能玻璃幕墙应用和过大的共享空间设计。新建住宅应当一次性装修到位,2018年起市区禁止销售毛坯房。2地产人物观点中国人民大学金融与证券研究所副所长赵锡军:解码供给侧改革——房地产去库存不是在找“接盘侠”
当前,不少三、四线城市房地产库存不降反升,这是需要注意的。前期大量的住房建设积累了较大库存,居民较弱的购买力、不活跃的市场交易又无助于缓解库存压力,而当地居民购房的潜力及城镇化的作用也没有很好地发挥,这些都限制了三、四线城市去库存的推进。”房地产市场与消费、投资、生产及金融等多个领域密切相关,影响面很大,首先,大量库存浪费了很多资源,特别是一些烂尾楼、“死城”让很多资源固化在上面而无法得到使用,对地方经济、就业及税收都产生了负面影响;其次,库存的积累也意味着不少银行等金融机构无法收回地产商的贷款,这会增加银行的不良资产,不利于金融市场 稳定;再者,一些地方缺乏规划的住房建设会增加再开发的难度,可能给城市带来不可修复的损害。
国土资源部部长姜大明:农地均价122万/亩 选择权给农民截至今年4月底,共有97宗约1277亩农村集体经营性建设用地入市,总价款达15.7亿元。也就是说,目前农村土地每亩价格约为122.9万元(约1843元/平方米)。进不进城、退不退地,把选择权交给农民,由农民选择而不是代替农民选择,可以示范和引导,但不能搞强迫命令、不刮风、不一刀切。入市改革提高了农村建设用地节约集约利用水平,丰富了集体土地所有权实现形式,增强了农民集体和农民群众的获得感,促进了农村经济一二三产融合发展。3九江市场动态九江住房公积金月缴存限额调整
根据市统计局公布的2015年度我市在岗职工月平均工资和《江西省人民政府办公厅关于调整最低工资标准的通知》(赣府厅字〔2015〕107号)中我市最低工资标准等数据计算,九江市住房公积金管理中心对我市住房公积金月缴存上、下限额进行调整,2016年住房公积金月缴存额上限为3064元/月,下限为144元/月,该限额标准自2016年元月起执行。
九江市中心城区10916套公租房进行网上选房市中心城区公共租赁住房摇号分配自6月8日至6月19日18:00时进行网上选房,此次待分配的房源共10916套。怡芳苑一期位于庐山大道,庐山文明新城东侧,待分配房源套数4320套;怡庐苑一期位于九园路与兴城大道交汇处西北角,待分配房源套数2974套;怡景苑位于八里湖畔,市体育中心旁。待分配房源套数43套;怡濂苑位于庐山区濂溪大道南侧,老九星公路西侧,待分配房源套数1095套;怡和苑位于学院路与陆家垅路延伸线交接处,市新中医院附近,待分配房源套数648套;怡居苑位于庐山大道东侧、市财政局旁,待分配房源套数687套;怡溪苑位于十里大道延伸线以东、莲花镇妙智社区旁,待分配房源套数368套;怡美苑位于八里湖南组团永宁路南侧、庐山北路西侧,待分配房源套数735套。
九江楼市新政“两优惠”:即一是实行房地产交易税收政策优惠。自2016年5月1日到2016年12月31日个人购买新建商品住宅,按契税征收的50%进行奖励,先征后奖;自2016年5月10日起对承受房地产开发企业新建非住宅的纳税人,其契税基准税率由4%下调至3%;2016年5月1日到2016年12月31日对购买新建非住宅的,予以契税税额50%奖励,先征后奖。二是住房公积金贷款和使用政策优惠。“三停止”:一是中心城区不再新开工建设公租房,实行公租房货币化补贴制度;二是停止审批以特定人群、优惠价格、定向供应的团购房项目;三是停止利用存量划拨土地建设单位集资房。“四优化”:一是优化供应规模,保证合理商品房供应规模;二是优化供应结构,针对住房供应套型结构和房地产用地结构进行优化,鼓励和培育新需求;三是优化供应品质,支持主动变更能提供冬暖夏凉、功能齐全、绿色环保、刺激新需求的房地产项目规划及户型方案。四是优化政务服务环境。“五鼓励”:一是鼓励农村人口进城买房。农民自2016年5月1日到2016年12月31日九江市中心城区购买首套新建商品住宅的,政府给予所纳契税100%的奖励。二是鼓励市外人员来九江购房。市外人员(包括外省、外市、外县等)在户籍、就学、就医、社会保障、公积金等政策方面享受与本市市民同等待遇。三是鼓励棚改货币化安置。对于选择货币化安置的,给予被征收房屋评估价25%的货币安置补助,并引导棚改居民从市场中购买商品房解决安置问题。四是鼓励房地产开发企业兼并重组、转型升级,提高产业集中度,发展跨界经济。五是鼓励企业“租售并举”和发展租赁市场。
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国务院建设行政主管部门负责全国房地产开发企业的资质管理工作;县级以上地方人民政府房地产开发主管部门负责本行政区域内房地产开发企业的资质管理工作。下面由读文网小编为你分享房地产开发资质的相关内容,希望对大家有所帮助。
一、行政许可依据
1、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十条
2、《城市房地产开发经营管理条例》(国务院令第248号)第八条、第九条
二、行政许可条件
根据《房地产开发企业资质管理规定》(建设部令第77号)、《贵州省<房地产开发企业资质管理规定>实施细则》(黔建房通[2011]235号),房地产开发企业资质申报条件如下:
一级资质:
1.注册资本不低于5000万元;
2.从事房地产开发经营5年以上;
3.近3年房屋建筑面积累计竣工30万平方米以上,或者累计完成与此相当的房地产开发投资额;
4.连续 5年建筑工程质量合格率达 100%;
5.上一年房屋建筑施工面积15万平方米以上,或者完成与此相当的房地产开发投资额;
6.有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于40人,其中具有中级以上职称的管理人员不少于20人,持有资格证书的专职会计人员不少于4人;
7.工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称;
8.具有完善的质量保证体系,商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度;
9.未发生过重大工程质量事故。
二级资质:
1、实收注册资本不低于5000万元;
2、从事房地产开发经营5年以上;
3、近3年房屋建筑面积累计竣工15万平方米以上,或者累计完成与此相当的房地产开发投资额;上一年房屋建筑施工面积10万平方米以上,或者完成与此相当的房地产开发投资额;
4、近3年建筑工程质量合格率达100%;
5、有职称或执业资格证书的专业管理人员不少于2人;商品房销售人员应持省级以上住房和城乡建设部门颁发的上岗证;
6、具有完善的质量保证体系,房屋交付时执行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度;
7、商品房销售现场公示情况符合国家和省的规定;
8、《贵州省房地产开发项目手册》记录完整,核验合格;
9、无不良市场行为。
三级资质:
1、实收注册资本不低于2000万元;
2、从事房地产开发经营2年以上;
3、近3年房屋建筑面积累计竣工5万平方米以上,或者累计完成与此相当的房地产开发投资额;
4、房屋已竣工的,建筑工程质量合格率达100%;
5、有职称或执业资格证书的专业管理人员不少于2人;商品房销售人员应持省级以上住房和城乡建设部门颁发的上岗证;
6、具有完善的质量保证体系,房屋交付时执行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度;
7、商品房销售现场公示情况符合国家和省的规定;
8、《贵州省房地产开发项目手册》记录完整,核验合格;
9、无不良市场行为。
四级资质:
1、实收注册资本不低于800万元;
2、从事房地产开发经营1年以上;
3、近1年房屋建筑面积累计竣工1万平方米以上,或者累计完成与此相当的房地产开发投资额;
4、房屋已竣工的,建筑工程质量合格率达100%;
5、有职称或执业资格证书的专业管理人员不少于2人;商品房销售人员应持省级以上住房和城乡建设部门颁发的上岗证;
6、具有完善的质量保证体系,房屋交付时执行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度;
7、商品房销售现场公示情况符合国家和省的规定;
8、《房地产开发项目手册》记录完整,核验合格;
9、无不良市场行为。
三、行政许可程序
一级资质办理程序:
1、企业直接向省住房和城乡建设厅提出申请,提交有关材料(原件及复印件,复印件胶装成册);
2、省住房和城乡建设厅对申请材料进行初审,提出初审意见,并将初审意见和全部申请材料上报住建部。
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房地产策划案例--碧桂园,下面由读文网小编为你分享房地产策划案例的相关内容,希望对大家有所帮助。
拿了四个第一的碧桂园
最近,广州市对 1998-1999年度房地产综合实力 30强企业和 1999年度单项实力排名20的企业进行了通报表彰,番禹市碧桂园物业发展有限公司即广州等枝园,以雄厚实力良好的信誉名列前茅:综合实力排名第二,仅次于广州市城市建设开发集团公司:五个单项实力排名,拿了四个第一。此次综合实力 30强评比是根据 1998、 1999年度广州市房地产开发企业实际完成的开发投资、商品房施工面积、竣工面积、销售面积、企业经营收入、实现利税 等6项指标数据,采用科学的企业评价方法进行评分,并结合经营信誉度进行综合考虑评选出来的;单项实力 20强排序是根据 1999年度广州市房地产企业完成开发投资、商品房 竣工面积、销售面积、销售收入以及竣工面积、销售面积、销售收入以及实现利税等5个单项指标评选出来的。广州碧桂园所获得的五个单项实力评比中的四个第一分别是:房地产投资第一名,商品房竣工面积第一名、商品房销售面积第一名、商品房销售收入第一名。
从性格看碧桂园巨无霸
性格特色之一:大气
人们在谈到对碧桂园的印象时,常常这样感叹:“碧桂园就是大气”。这里的“大气”指的是大家风范,不小家子气,做人处事有气度、有气魄。有调查公司对碧桂园品牌印迹进行分析时,大气、雍容大度、华贵等‘印迹”也十分明显,有人甚至把碧桂园描述为一个高大威猛、声音宏亮、衣着华丽、豪气十足的大汉。人们 何以对碧桂园会有如此“感觉”,社会上也有各种各样的说法。有的说碧枝园的告牌塑造就是如此,有的说碧桂园的经营作风就是这样,有的则说仅看楼盘的规划布局、绿化建设就能感觉到。人们根据一鳞半爪的印象,有感而发,其‘憾”不一定正确而完整,但一斑之见,有时也能窥“全豹“。人们所以觉得碧枝园大气,大 概与碧桂园的一贯作风有关。碧桂园属下物业,每一个盘都堪称大型,自前的几个盘都在千亩以上,大盘必须要大投入,还需大配套,大投入往往会有大 风险,但碧桂园的决策者具有百战百胜的的气魄,对风险的控制充满信心,人们对碧桂园这种“风格”叹服之余,难免顿生感慨。碧枝园每开发一个楼盘都是一次大手笔,为使业主真正拥有一个“五星级的家”,只要能力许可,碧桂园总是主 动尽一切努力,满足住户的需要,在顺德碧枝园为使住户生活方便,已建的大型会所有三个,西苑还有一个正在建的大型会所;原来可用来建房出售的碧江边,留 。竟出宽达9米长达3/公里的江岸,建设成绿树婆婆的江滨公园,为此少赚了 4000 多万元;在碧江边投入6000万元,修整建成了独一无二的沙滩泳池。花重金征用7 半个不能建房出售的桂山,专门建成让住户晨运或散步的山顶公园。而在广州碧桂圆.要划出 100亩用地,建设成一个有丰富多彩活动项目的公共场所,广州碧桂圆会所建筑面积就达4万多平方米。广州城门下的两个盘的会所——一广州碧桂园,华南碧桂园会所泳池,面积都在50加平方米以上,华南碧桂园仅网球场就达20 个,这在广州楼盘中是绝无仅有的。所有这些,都表现出碧桂园的做事风格,当人 们了解到体验到这一切时,心中油然而生的大概就是这么几个字——一“真大气”。
是的,这就是碧桂园所追求的大家风范。只要有益于业主住户、只要有利于营造 高尚社区、营造完善生活方式,碧桂园就不惜重金。碧桂园的大气与阔气不同,摆多阔大多是做样子给人看,碧桂园追求的大气则是以实实在在、诚心诚意为基础,目 的不是给人看,而是为他人着想。他人之所想之所求,就是碧枝园之所为,碧桂 园历来就有这么一种服务的精神、利他的思想,这种精神与思想同碧枝园“用心建设、关怀住户、感谢社会”的经营理念一脉相承。
性格特点二: 踏实
碧桂圆实施的“统一规划、综合开发、配套建设同步到位”的开发模式,使业主、住户免入住后“开门七件事”的生活烦忧,已被市场证明极其成功。对房地产业界的贡献是不可忽视的。但回过头来看,若没有等挂园创业者们非凡的胆略与眼光以及踏踏实实的实干精神,就没有今天“碧桂园”这一环宇震响的名字。在连夜赶工、灯火通明的工地上,碧桂园公司董事长带着一干人马在察看建筑情况;在售楼部大堂里,董事们和他们的助手仍在听取购房者的想法,在某一住户的家里,你也能发现创业者为解决业主投诉的问题而亲自登门拜访,决策层不分日夜,认真地分析、策划如何贴近市场.、….多少个日日夜夜,多少次日出日落,就是这样的微不足道的小事,一件件一桩桩积累起来,才有今天“碧桂园”这一响当当的地产名牌。美国通用电器公司总裁韦尔奇说过:“没身体力行的领导者,我们所有的计划、梦想、承诺,都是空想而已”。没有哗众取庞,没有空洞的宣传,仍然是“八年抗战”,埋头苦干,把一个又一个实实在在的,美丽的碧桂园凸现在人们面前,请大家欣赏,给大家挑选,让大家评论。着看华南碧桂园的推盘手段,那才叫大发展商风范。
性格特点之三:专心
正如“洁尔玛创业法则”第一条专心于自己的事业。经营企业需要专注,非洲的狮子追捕羚羊的时候,只盯住一只羚羊不停地追,即便追赶中遇到很近的羚羊,也从来不改换目标。经营企业同样需要这种专注。碧桂园总裁曾经对部下说:我是怎样走过来的,打个比方,我明天有很重要的事 一定要去广州,那我肯定会提前准备,我一定会赶到。如果没车,我就开摩托车去,如果没摩托车,我就踩单车去,如果没单车,就走路去,如果前面河流挡道,没有渡船,我就游过运河,走得累倒,我爬都要爬去。我有今天,靠的就是这种精神。
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什么是房地产运营管理,地产开发企业运营管理部门及运营管理在岗人员主要工作是什么?下面由读文网小编为你分享房地产运营管理的相关内容。希望对大家有所帮助。
什么是房地产运营管理,地产开发企业运营管理部门及运营管理在岗人员主要工作是什么?作为运营管理工作的在岗人员,每当别人问起我工作的时候,哪怕是行业内的从业人员询问,我回答时内心都会比较地纠结,因为这个问题的答案,就本人公司的现状乃至整个行业的发展现状而言,确实是难以统一的精准的定位,下面就听本人概要的介绍一下,捎带也微微吐个槽。
回答之前,向各位读者推荐一本介绍房地产运营管理的书籍-《房地产运营管理最佳实践》,由明源地产一个研究团队编制,书本内容对房地产运营管理在理论上做了很好的诠释,即对业务实践有很好指导意义,也对房地产运营管理发展方向指明了道路,是一本很好的行业内书籍。Ps:再次郑重申明,无任何广告的动机。
什么是运营管理,作为一个房地产开发企业,应该把运营管理部门放在一个怎样的位置上。基于本人的在岗经验,及对房地产开发业务的认识,对运营管理部门有如下见解,仅供参考。
个人认为,房地产开发企业运营管理部门及运营管理岗,不同于其他任何一个具体业务部门和某一具体业务岗位,它并非是只一个负责某一方面的专职业务岗位,而应该是站在项目综合发展的高度上去跟进项目发展的每一个阶段,从拿地到前期规划设计报批报建,从项目施工建设到后期的竣工验收交房入伙。每一个与项目发展有关的业务节点都应该是该岗位的关注与跟进范围。因此,对房地产开发全过程业务链条的了解,应该成为该岗位从业人员必备的业务知识,同时也是该岗位服务于公司其他业务部门的业务基础。除却项目发展全程进度的关注与跟进外,综合协调各业务部门业务工作推进亦应该是该部门工作的重点,加强做好项目发展全时间链条的管理。
综合地说,运营管理部门的主要职责是两个方面,进度跟进与综合协调。其定位应该是站在集团、公司战略及项目综合发展的高度上去发现问题,分析问题并协助相关职能部门解决问题的综合协调管理部门,发展管理岗作为公司项目运营管理的基层责任岗位,发展管理在岗人员应关注的是项目运营而非项目建设,关注的是项目全过程开发链条而非仅仅是项目工程进度的上传下达,从某种意义上讲,它应该类似于军队的参谋和后勤,谋划整体,居中协调,且服务各专职部门。
听完我的介绍,你是否对运营管理部门及运营管理岗极度的膜拜,全产业链发展,谋划整体,居中协调……运营管理岗是在干BOSS所干的活,想BOSS所想的事情,多么的风光无限,前景光明,干运营管理如本人之流,能知道房地产开发整个的运营流程,简直就是个全才,啊啊。
但我要告诉你的是,虽然在现阶段房地产行业内,以中海、万科、龙湖等为代表房地产开发企业已在组织架构中组建了运营管理部门,从事进行运营管理相关工作,但要知道有人的地方就有江湖,有江湖的地方就有帮派,有帮派的地方就有权利分割。运营管理工作相当于是要一统江湖,当武林盟主,自然需要有非常非常强有力的武林盟主,这个条件,成为现阶段运营管理发展的绊脚石。
作为运营管理部门的负责人,在公司需要有强有力的号召力,因为其角色定位决定运营管理负责人需要搞定投资负责人及分管领导、营销负责人及分管领导,报建负责人及分管领导、合约负责人及分管领导、工程负责人及管理领导……没有强有力的负责人,谈何搞定,更谈何进行业务推进。因此,拥有强有力的部门负责人,是运营管理工作最最基本的条件。
尴尬就在这里,更多的情况下,运营管理部门负责人因为自身号召力的原因,或各部门利益关系的原因,没有实权,并不能很好的担纲运营管理的职能,运管管理往往成为虚职,尤其是地区公司运营管理岗,所做的工作往往只是项目工程进度的跟进了解、上传下达。各部门业务工作依旧各自为战,没有着眼于项目全过程开发进行筹划,发展效率低下。
如同制造类企业,对房地产开发企业而言,项目现场就如同企业的生产车间,经过前期的“原料”准备,通过生产线加工,源源不断的将生产好的产品-商品房输入市场。因此,运营管理一般情况下以工程项目管理为中心点,兼顾其他业务链管理,运营管理从业人员,一般也是从工程部抽调人员担纲,对于一些规模较小的企业而言,可能并没有进行运营管理部门的组织架构设置,对于这种情况,可由项目部担纲运营管理部门相关业务工作。
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如何写好一篇房地产销售方案?下面由读文网小编为你分享房地产房地产销售策划方案的相关内容,希望对大家有所帮助。
第一节:销售策划方案概述
销售策划方案一般指项目销售阶段划分及促销策略怎样安排,项目的销售价格怎么走,如何宣传造势等。
第二节:销售策划方案与项目策划的区别
简单而言,二者区别在于项目策划是“纲”,销售策划方案则是“目”,“纲”举才能“目”张。
一、项目销售方案策划所包涵内容:
(一)市场销售方案调查
项目特性分析:建筑规模与风格:建筑布局和结构:装修和设备:功能配置:物业管理:发展商背景:结论和建议
(二)目标客户分析
经济背景:经济实力/行业特征/公司:家庭
文化背景:推广方式:媒体选择:创意:表达方式:
(三)价格定位
理论价格/成交价格/租金价格/价格策略
(四)入市时机:入市姿态
(五)广告策略
广告的阶段性划分:阶段性的广告主题:阶段性的广告创意表现:广告效果监控
(六)媒介策略
媒介选择/软性新闻主题/媒介组合/投放频率/费用估算
(七)推广费用
现场包装(营销中心:示范单位:围板等):印刷品(销售文件:售楼书等):媒介投放
二、销售策划方案所包涵内容:
(一)销售现场准备
(二)销售代表培训
(三)销售现场管理
(四)房号销控管理
(四)销售阶段总结
(五)销售广告评估
(六)客户跟进服务
(七)阶段性营销方案调整
第三节:销售策划方案的内容及步骤
一、项目研究,即项目销售市场销售策划方案及销售状况的研究,详细分析项目的销售状况:购买人群:接受价位:购买理由等。
二、市场销售方案调研,对所有竞争对手的详细了解,所谓“知己知彼:百战不殆”。
三、项目优劣势分析,针对项目的销售策划方案状况做详尽的客观分析,并找出支持理由。
四、项目再定位,根据以上调研分析,重新整合所有卖点,根据市场销售方案thldl.org.cn需求,做项目市场销售方案定位的调整。
五、项目销售策划方案思路:
(一)销售手法的差异性。这是要与其它楼盘的营销手法区别开来,避免盲目跟随风。
(二)主题思想的统一性。在广告宣传上,不管是硬性广告还是文字包装,都要有一个明确而统一的主题。
一个大主题可以分解为若干个小主题,小主题内容可以不一样,但都是为说明大主题服务的。
(三)操作手法的连贯性。首先是操作思想不能断:前后不能自相矛盾。其次是时间上不能断,两次宣传间隔的时间不能太长。
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这可能是成都今年最好的房地产发布会广告。想知道如何正确的使用好房地产广告么,下面由读文网小编为你分享房地产广告精选的相关内容,希望对大家有所帮助。
作为项目首次亮相的重大节点推广,项目发布会每家都在做,各大企业、项目在形式、内容、调性、客群、明星、规模都做了太多的演绎,项目发布会还能如何创新?!作为万达集团高端物业第四代产品,如何让天府1号的高端调性蜕去城市综合体烙印?如何让首次品牌发布会在成都落地并引爆?
通常,传统的发布只能影响一部分人,但天府1号成都发布会从筹备到执行不断创新,充分运用新媒体思维和高科技技术等,实现了由100人参与到影响300万人的关注,在成都乃至全国地产界掀起一阵巨浪,在传播为王的时代,天府1号发布会堪称经典之作。
接下来,让我们重温这一场神来之笔的发布会。
项目背景:
成都万达·天府1号项目是万达集团在成都千亿投资的压轴项目,总投资超100亿,项目位于四川省和成都市重点打造的国家级新区——天府新区核心的秦皇寺中央商务区,距离市中心约23公里;该项目区别于传统万达综合体,是万达集团内部少有的高端低密复合型大盘;同时项目将落户万达引入的世界第一医疗品牌——IHG(国际医疗集团)英国皇室医院。
思考课题:
万达在成都落户发展17年,专注于商业综合体的市场印记深入人心;而传统的发布会只能影响很少部分人,作为万达高端系大盘作品在成都的首次亮相,既要树立高端品牌调性,又要最大程度扩大项目影响力,积攒足够人气。万达·天府1号的首次亮相如何引爆成都?!
执行策略:
1、活动本身做足新闻热点:极少数人参与,多数人围观,最大规模的做足传播造势;
2、将活动发布全程事件化、互动化、新闻化、社群化;
3、用足最有效的传播资源和传播内容:整合传播最快,关注最高,覆盖最广的推广渠道;
【起势】炫酷预告+神秘邀约=瞬时引爆
1.以成都史上最炫酷、最大气的活动预告H5上线,拉开活动序幕。这个将近年来万达全球影响力和项目价值无缝对接,堪称好莱坞大片的H5上线实现10万+阅读,1万+转发。发布会消息瞬间引爆成都地产圈。
2.为保证发布会品质和调性,宣布全球仅邀约100位跨行业领袖,且嘉宾名单保密,打造最神秘发布会,引发市场猜测,而万达一贯的大手笔,更激发大家试图通过多渠道寻求邀请函参与的欲望。
3.启动成都史上最高科技邀约。万达·天府1号将高科技与明星效应用到极致:邀请气质非凡的著名主持人陈鲁豫,通过新媒体和传统媒体优势组合,利用AR技术实现陈鲁豫向成都人民问好,瞬间引爆成都,受到全城朋友圈疯狂转发。
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房地产基础知识试题,帮助读者轻松过考,下面由读文网小编为你分享房地产基础知识试题的相关内容,希望对大家有所帮助。
一、 填空题
1、1亩约等于( )平方米。【填空题】
667
2、1公顷等于( )平方米,约等于15亩。
10000
3、现在最常用的付款方式有一次性付款, ,分期付款,三种。
按揭贷款
4、按用途房地产的类型可划分为以下5种:居住房地产、商业房地产、旅游房地产,工业房地产, 农业房地产
5、七通一平:是指暖气通, 水 通,排污通,通讯 通, 路通, 电通, 天然气通,场地平整。
6、房地产又称不动产,是房产和地产的总称,两者具有整体性和不可分割性。包括土地,建筑物及地上附着物,房地产附带的各种权利。
7、商品房五证包含:
国有土地使用证;
建设用地规划许可证;
建设工程规划许可证;
建设工程开工证;
商品房预售许可证。
8、商品房两书包含:
商品房质量说明书;
商品房使用说明书;
9、客户首次购房,首付需付几成?
20% |2成 |两成
10、做销售,一个中心是: ;二个能力是:应变能力、协调能力;
以客户为中心
11、客户买房三个重要原因:认可地段 ;认可( );认可价格 。
产品
12、介绍产品着重:地段 环境 交通 配套设施 价格/价值 房屋设计 主要建材。
二、判断题
1、套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。(√)
2、净高是下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。(×)
3、一级市场是指房地产发展商根据土地使用合同的要求将建好的房屋连同相应的土地使用权转让给单位或个人的市场。(×)
4、三通一平时指水通、电通、路通、道路平整(×)
5、得房率是买房比较重要的一个指标,一般来说得房率越高越好。(√)
6、业主是指物业的所有人,即房屋所有权人和土地使用权人,是拥有物业的主人。(√)
7、层高小于或等于2.20米以下的夹层、插层、技术层和地下室、半地下室不算建筑面积。(√ )
8、中国工商银行规定,贷款年限最长可以贷30年,贷款人年龄不得超过60岁。( √ )
9、房地产市场:主要包括地产买卖、租赁市场。含一级市场、二级市场和三级市场。(√)
10、进深指一间房屋两条横向轴之间的距离。(X)
11、客户心理变化5个过程: 注意→兴趣→欲望→决心→行动。(√)
三、选择题
一、单项选择题(每题1分,共10分)
1、房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物,包括( D )和依托于之上的各种权益。
A、土地 B 、房屋 C、房地产 D、物质实体
2、建筑物包括房屋和( C )两大类。
A、其他地上定着物 B、建筑配件 C、构筑物 D、建筑设备
3、房地产的独一无二性是由( B )派生出来的。
A、易受限制性 B、不可移动性 C、供给有限性 D、价值量大
4、不动产物权中最主要、最核心的权利是( B )
A、使用权 B、所有权 C、物权 D、抵押权
5、设定房地产抵押权、典权等权利时,权利人应申请( D ) 登记。
A、注销 B、转移 C、变更 D、他项权利
6、下列不属于土地使用权出让方式的是( C )。
A、招标 B、拍卖 C、划拨 D、协议
7、正式宣布将实行住宅商品化的政策是在( C )年
A、1978 B、1979 C、1980 D、1982
8、目前产权登记方式是按( A )方式进行登记。
A、建筑面积 B、套内面积
C、套内使用面积 D、预售面积
9、当预售房屋的面积与登记面积出现误差,而合同未作约定时,面积误差比绝对值为(C ),买受人有权退房。
A、3% B、3%以内 C、超过3% D、超过2%
10、 具有最高法律效力 ,是制定其他法律的依据的是(C )
A、行政规章 B、法律 C、宪法 D、地方规章
二、多项选择题(每题2分,共10分)
1、我国目前土地使用权的用地方式有( CD )
A、买卖 B、租赁 C、出让 D、划拨
2、国有土地使用权被收回原因以下表述正确的是(ABCD):
A、土地使用权届满
B、提前收回土地使用权
C、土地使用者违约而收回
D、司法机关决定收回土地使用权
E、土地用途发生改变
3、下列关于合同无效说法正确的是( ABDE ):
A、一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益
B、恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益
C、合同双方按自己的真实意愿订立合同
D、损害社会公共利益
E、违反法律、行政法规的强制性规定
4、取得房屋产权证后,房屋所有人拥有的权利(ABCD):
A.使用权
B.占有权
C.收益权,
D.处分权 。
5、房屋建筑结构分类标准(ABCD):
A.钢结构
B.钢筋混凝土结构
D.砖混结构
E.砖木结构
四、问答题
1. 什么是房地产?
房地产又称不动产,是房产和地产的总称,房产总是与地产连贯为一体的,具有整体性和不可分割性。
2、什么是按揭贷款?
即购房抵押贷款,是购房者以所购房屋之产权作抵押,有银行现行支付房款给开发商,以后购房者按月向银行支付本息的付款方式。
3、置业顾问的销售能力包括哪几种?
1、创造能力
2、判断及察言观色能力
3、自我驱动能力
4、人际沟通的能力
5、从业技术能力
6、说服顾客的能力
4、名词解释:(每题5分)
建筑面积:指建筑物外墙或结构外围水平投影面积之和。
绿化率:建设用地范围内所有绿地面积之和与建设用地面积之比率。
容积率:是指总建筑面积与建设用地面积之比值。
建筑密度:规划建筑用地范围内建筑基地面积总和/用地面积
得房率:套内建筑面积/套建筑面积
5、如何做一个优秀的置业顾问?
1、用心学习
2、学习积极的心态
3、培养你的亲和力
4、提高你的专业性水准
5、用心体会
6、用心做事
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都以为房地产经纪人挣钱,但像这样的业务员也是存在的。下面由读文网小编为你分享怎样才能做好房地产销售的相关内容,希望对大家有所帮助。
房地产销售好做吗?做房地产销售工作好吗?这样的问题总有朋友来问我。无论做房地产销售的您是处于什么目的,锻炼自己也好,想挣钱也好,还是相关专业的学生也好,但在选择房地产销售这个岗位之前,一定要先了解了解目前的形式和市场,之后再决定是否要进入房地产销售这个岗位。房地产销售是一个极具有挑战性的工作,每天接触的人,每天说出的话,每天观察客户的每一个细节,无论您是处于什么目的,这些是一定可以得到锻炼的,尤其是对于刚毕业的大学生,对个人成长,能力的提升都有益。
那么房地产销售好做吗?在回答这个问题前,先来说几点建议:
第一:亲和力:是顾客信任你的第一步,顾客愿意与你打交道,有问题也愿意来问你。
第二:公司组织的相关培训一定要认真听认真做笔记,如果连自己的产品特点都不了解,又如何去让顾客相信你呢?自己要很专业,房地产相关的新闻大事件等等都要随时关注,(这里推荐一个房地产最据影响力的微信公众号之一:中国房地产报),同时必须了解和掌握建筑结构、建筑材料、户型、采光、楼宇的建筑风格和与众不同之处等。
第三:换位思考:从顾客的角度和需求出发,解决顾客最关心最担心的问题,把顾客当作自己的亲人一样去对待,一个让人信任的销售才是一个好销售。
第四:顾客人脉资源再利用:建立一个属于自己的顾客圈,达到口碑效应,让顾客给我们介绍顾客,以上几上做的好才会达到这点。
第五:学会感恩:一个不懂感恩的人,暂时性的业绩好但走不远。说了这么多,让我回到最终的问题:房地产销售好做吗?实际没有好做不好做这一说,只要我们坚定目标,认定我要做的事情,就一定会成功!
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很多人可能会误以为,城市房地产税就是我们经常所说的房产税,其实,这是两样不同的东西,那到底城市房地产税与房产税有哪些区别呢?下面由读文网小编为你分享城市房地产税的相关内容,希望对大家有所帮助。
一、城市房地产税与房产税概念的认识:
城市房地产税是指在中华人民共和国境内拥有房屋产权的外国侨民、外国企业和外商投资企业作为城市房地产税的纳税义务人的一种税;
房产税是以房屋为征税对象,按房屋的计税余值或租金收入为计税依据,向产权所有人征收的一种财产税。
二、城市房地产税与房产税的征税范围不同:
城市房地产税的征税范围是在城市、县城、建制镇和矿区的房地产。开征地区和标准由各省确定。
房产税的征税范围具体指开征房产税的地区。房产税暂行条例规定,房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。城市、县城、建制镇、工矿区的具体征税范围,由各省、自治区、直辖市人民政府确定。
三、纳税义务人不同:
城市房地产税的纳税人是在我国境内拥有房屋产权的外商投资企业、外国企业和外籍个人以及华侨、港澳台同胞;
房产税的纳税义务人是在城市、县城、建制镇和工矿区拥有房屋的单位和个人(但拥有房屋产权的外商投资企业、外国企业和外籍个人以及华侨、港澳台同胞不适用《房产税暂行条例》的相应规定)。
四、计算方法不同:
城市房地产税的计税依据和税率有两种,属于非出租的房产,以标准房价计征,年税率为1.2%;属于出租的房产,以租收入计征,年税率为12%。城市房地产税实行按年征收,分期缴纳,具体纳税期限,由当地税务机关确定。
城市房地产税的计算公式:
(1)按照标准房价计税的,年应纳税额=适用单位标准房价×应税面积× 1.2%;
(2)按照标准房租价计税的,年应纳税额=适用单位标准房租价×应税面积×18%。
例:某中外合资企业,使用土地面积15000平方米。自有应税房产面积2000平方米,经核定平均单位标准房价为150元。
计算该企业每年应纳的城市房地产税。
解:应纳房产税额=2000×150×1.2% =3600元。
根据规定,中外合资经营企业使用的土地应征收土地使用费,不再征收地产税。该企业全年应缴纳城市房地产税3600元。
房产税的计算方法:
房产税计算方法,一是以房产原值为计税依据,需一次减除10%至30%后的余值计算缴纳,具体减除幅度由省、自治区、直辖市人民政府规定,税率为1.2%;二是房产出租的,以房产租金收人为房产税的计税依据,税率12%。计算公式为:
(1)以房产原值为计税依据的
应纳税额=房产原值*(1-10%或30%)*税率(1.2%)
(2)以房产租金收入为计税依据的
应纳税额=房产租金收入*税率(12%)
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中国房地产本质是什么样的产业?下面由读文网小编为你分享房地产属于什么产业的相关内容,希望对大家有所帮助。
在2010年底锡恩与万科解除了十年千亿战略规划项目保密协议,从2011年6月开始锡恩第一次举办全国性的房地产总裁峰会,结识了众多优秀的企业老总,到今年已经是第十届了。锡恩董事长姜汝祥博士说:为什么在给万科做过战略后,6年没有服务于地产业?(万通除外),金地、世联老总曾经希望直接过来,跟锡恩开始做项目。但是我没有去,第一是处于保密期;第二08-09房地产火暴,我主张万科不要做第一。后来大家遭遇地产调控,我号召研究三四线房地产战略,因为一二线的房地产战略是错误的。作为战略专家、学者,房地产在中国的重要性是无可质疑的。我们的结论可能是一致的,但是出发点是不一样的。我是学者,作为万科千亿战略制定者,我可以告诉大家,房地产未来很长时间在中国都是非常重要的产业。规律不是由长官意志可以战胜,政府与经济规律作战,从来没有胜利过,永远是规律战胜了政府。
1、没有哪个产业能如此深地影响中国的社会、政治、经济
在2011年6月开总裁峰会,希望大家思考:第一不要用过去做一二线城市地产的方式来做,否则会导致政府定期抽风调控。地产是影响中国社会未来100年甚至更长的产业。没有哪个产业像房地产可以如此深地影响社会、政治和经济。社会第一位,政治第二位,经济第三位。
09年,作为战略专家,我就说,如果中国经济最后崩盘,中国4万亿是最后一击。
世界各国经济没有连续增长40年过。日本从60年代增长到80年代,疯狂购买了勒克非勒,松下买了凡高的向日葵。经济上不去,首相上去几天就下来。日本国民不得不得承受错误造成的结果。松下已连续亏损6年,日本公司全线亏损。政府与规律作战,从来没有胜利过.
中国的经济增长从80年,到2010年已经连续30年。可否继续增长?可以。人活到60岁时,身体在走下坡路。可以活得更长,必须承认身体在退化,自我革新——要注意不要熬夜,要规律生活,要尊重生命规律本身。
中国经济增长30年了,接下来应该往下走。这是规律,我们要尊重规律,自我革新。但是有意的自革命是很难的,所以上帝给人类一个礼物叫疾病,提醒我们你稍有不慎就要丧失生命。生命可以随时被摧毁。
经济危机上上帝的礼物,增长就一定有衰亡。当危机到来时,需要承认过去的成本模式已经过时,财富积累方式已不再适合。但是非常可悲的是,09年时中国经济有了天赐良机调整。错过了,我们第三产业比全球低10个百分点,说明人民没有享受到经济增长的好处。
我们可以好好调整,但是政府在灾难慌了,投入4万亿,加上当地政府的投入,天文数字,地产暴涨。致命一击。
09年之后,每家公司与全世界、与国家联系。4万亿对经济的影响,长期存在。
为什么地产如此深地影响社会、政治、经济?
我的导师费孝通最大贡献是研究得出结论:中国社会是以家为单位,家是中国的宗教,中国人是为儿子、孙子、孙子的孙子活着。全世界只有中国人能做到,父母一退休有一任务去服务孙子。在中国国不重要,家重要。
中国人把房子等于家,所以买的不是住,买的是家。家是宗教,是生命归属、源泉。这样一种需求,有哪个产业能比?没有别的产品能达到这个高度。甚至中国政府垮了都没关系,只要别把我家给毁了。孔了讲的是家,是家人的相亲相爱。所以每个中国人都要拥有一套房子。
家意味着什么?未来70年,二到三代人,在80-120平方米,生命会一分一秒地在这小空间里行走。如果房子空间结构设计错了,就会导致他们冲突。空间错了,人际关系变变了。孩子就会冲击的人际关系中长大,你是不是在影响中国社会100年?
我们走出门去,每一个邻里房子的设计就是不让人往来。外面是厚厚的围墙,有安全感。在龙湖围墙里面美景,围墙外是乞GAI。里面小孩感觉高人一点,外面是贱民。从小被灌输了精英主义、对贫民的歧视,这是中国社会希望的吗?
中国各个阶层用钢筯水泥围起来。北京大水小里对救援车都要收费,你不要怪他。没有哪个产业能如此深地影响中国的社会、政治、经济。你们从事的是一个特殊的产业!它影响的深度远远超过了你的想像。所以中国的富豪出在地产是很道理的,因为它太重要。就像制造业出富豪因为制造业重要,但是制造业远没有地产重要。
所以作为地产公司的老总,你也要承担不一样的责任。中国人把房子等于家,溢价致少40%。法国住房拥有率50%,英国、日本等55%,美国克林顿把房子当国家战略也只能达到67%,他们没有把房子当成家,所以不会毕生的力量投入到房子。
把房子当成家,对房价就不敏感。张五常说是泡沫钢做的。但是你敢利用这个赚钱而不回报,你就会受到市场的惩罚。你说是政府干的,那是你不懂行业的属性。产业仍然是巨大的未来。但量不仅政府不能按过去那样走,你也不能。
我想让你知道,万科在02-03年与你们遇到同样的问题时,王石是怎么思考的。10多年前我只有20多人,且王石眼界很高,但是来找我们这个刚创业的公司,为什么?而且一服务就是三年。破100亿时,又让我们做了从百亿到千亿的经济人打造。
我们不从房子上谈地产,而是从战略上、从世界经济来谈地产。万石说,我不要求所有人都能接受你,但是我们相信他们会接受你。全国高层视频会议,讲了10分钟,“你知道什么叫房子吗?”讲完,我做了房地产20年到今天我才知道我干的是什么产业。我们不懂房地产人,恰恰比你更懂什么是房子。我们研究的是规律和人性,而不是产品,产品是规律和人性的体现。
所以我们的主题是:房地产公司战略DNA,从项目赚钱到战略赚钱。
2、跳出项目看地产
老总吃饭就谈项目,以为赚钱的就是项目。老总必须跳出项目看企业。雅格尔做地产是赚钱,不是战略。你不懂得赚钱的规律,迟早会吐回去。我希望有更多的企业家来学习这套道理。我不希望你关门做企业,不要赚了点钱就狂妄。中国唐宋GDP占全世界的60-70%,我们有钱过。但又怎么样?鸦片战争照样把你打败。不懂尊重规律,不懂学习。全球老大就叫中,最后你发现你不是“中”国。如果你不懂这些,你就是个暴发户而已。我是读书人,老师教我“要先天下之忧”。但是作为读书人我不能说假话。如果没有知识分子不敢对权贵和富豪批评,这个社会还有什么希望。内心是对规律的敬畏。
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今天由读文网小编为你分享北京房地产经纪人协理从业资格考试答题技巧的相关内容,希望对大家有所帮助。
北京方圆中和新到2016年全国经纪人、协理资格考试用书,今年准备考取全国经纪人和全国协理的经纪人们欢迎大家来围观“正版”。
新的房地产经纪人及协理考试用书的价格、书名都有些许变换下面给大家介绍一下。
全国房地产经纪人职业资格考试用书,每一套共五本书(含考试大纲)
全套价格:180元/套(5本)
1.全国房地产经纪人职业资格-考试大纲: 24元
2.房地产交易制度政策 :28元
3.房地产经纪职业导论 :35元
4.房地产经纪专业基础: 45元
5.房地产经纪业务操作 :48元
全国房地产经纪人协理职业资格考试用书,每一套共三本书(含考试大纲) 全套价格:70元/套(3本)
1.全国房地产经纪人协理职业资格-考试大纲 :7元
2. 房地产经纪综合能力 :35元
3. 房地产经纪操作实务: 28元
数量有限,欢迎有需要的学员们抓紧时间订购。
可代发快递:
北京市:10元 外省市:15元
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今天有读文网小编为你整理房地产成本管理资料汇编的相关内容,希望对大家有所帮助。
一、集团成本管理办法
★1、目的
①提高目标成本及预算的严肃性
②加强项目成本过程可控、透明
③明确成本管理责任
④控制成本风险,提升集团成本竞争力
⑤构建行业内领先的成本管理体系
★2、适用范围
本办法适用于全集团各地区地产公司的项目成本管理.
★3、成本管理责任界定
①项目成本经理:开发成本的直接责任人;营销费用统计,预警责任人;负责项目目标成本编制、动态成本月度回顾。
②项目营销经理:项目营销费用的直接责任人
③项目财务经理:负责分摊进入项目的“部门费用”;负责牵头编制项目预算;负责项目收益分析及跟踪。
部门费项包括:项目营销费用中的人工成本及行政办公费、管理费用、财务费用税。
④项目总监:全项目成本的责任人,牵头编制全项目合约规划;检查、督促项目目标成本制定、动态成本月度回顾。
★4、成本管理原理及主要概念
☆4.1、成本管理原理
在项目开发的关键环节设定目标成本,过程中系统实时自动统计动态成本。
通过对目标成本与动态成本的比较,检查,发现和解决问题,从而达到管控项目成本的目的。
☆4.2、“动态成本”概念
动态成本=合同签约金额+已确认合同变更金额+已签合同的预估变更金额+库存材料结转+带发生合约规划金额
☆4.3、“已确认合同变更”的概念
指已签合同发生合同金额变更,包括以下4种情况:
☞1)经与相关方确认金额、且签字盖章完善的经济签证、设计变更及技术洽谈。
☞2)经与相关方确认的施工图预算调整。
☞3)经与相关方确认的工程量调整、材料价格调整。
☞4)进我房确认增加费用的实施方案。
若需另签补充协议,则视为新合同,不视为变更合同。
☆4.4、“已签合同预估的变更”的概念
指对方已提出变更,但我方尚未完全确认变更及变更金额,或对未提出、我方预计要发生的合同金额增加。包括:
☞1)未与分供方确认的经济签证、设计变更及技术洽商。
☞2)预估的预算调整
☞3)预计发生的材料涨价、工程量变化等。
★5、目标成本编制及审批管理
1】
目标成本的版本:土地版、启动版、基准版(放案板)、执行调整版
其中:
①基准版(放案板)是评价、比对的基准。取得方案审查意见书后10天内提交上线。
②执行调整版是依据实际情况对基准版的修正。
③为保证目标成本的严肃性、合理性,在成本系统中提交目标成本时至少应提交以下内容(详见《目标成本预算(总结)模板》):
Ø 项目技术经济指标
Ø 产品建造标准
Ø 含量指标(如含钢量、窗地比等)
Ø 在公司内部找一个标杆项目,便于成本参照对比。
土地版目标成本(土地投资论证阶段):
①根据发展部提供的土地信息,由地区公司总经理主持,地区公司PMO成员参加,确定拟取得地块的项目定位(含拟售价格及项目成本设定等)
②根据地块项目定位,公司研发部门负责完成(项目预案)公司发展部法则提供土地信息及周边市政配套情况;
③根据项目定位,(项目预案)、土地信息和周边市政配套情况,由公司造价采购部负责人(或其指定人员)负责完成土地投资论证阶段。
《目标成本(土地版)》:
☞《目标成本(土地版)》按照集团统一指导模板的要求完成;
☞《目标成本(土地版)》是土地投资论证资料的一部分,需和其他资料一起报投委会委员审核;
☞如土地中标,《目标成本(土地版)》由项目经理(或造价采购部指定人员)于取得土地中标通知书后3个工作日内,提交到成本系统中,若未取得土地,由地区公司造价采购部存档。
☞审批流程:
2】
★6、成本系统控制
为保证项目成本在可控范围内,通过成本系统对项目成本总额及二级费项的动态成本分别进行控制。
若动态成本相对目标成本超出一值,系统自动预警或项目停止付款及签合同。
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房地产经纪人资格证意义与价值,下面由读文网小编为你分享房地产经纪人证书的相关内容,希望对大家有所帮助。
市直报名点的考生:
2015年度房地产经纪人资格证书已开始办理。报名点选择“武汉市直”的考生请于2016年5月30日起到武汉市人事考试中心一楼大厅领证处办理证书。
一、办证需提交的资料
1、持准考证或成绩通知单;
2、考生的身份证原件;
3、考生具备报名资格的学历证书原件(复印件无效);
4、考生近期正面免冠彩色登记照:1寸二张、2寸一张;
5、用钢笔或签字笔填写《资格考试合格人员登记表》一式二份,合格人员登记表须存入个人事档案,请据实填写,切勿遗失(见本站“下载中心”);
6、证书办理不收取任何费用。
二、办证时间安排
2016年5月30日至6月30日(双休、节假日除外);
上午:8:30—11:45 下午:14:00—17:00
三、办证程序
1、提交办证材料;
2、已将办证材料送交武汉市人事考试中心的考生,请关注武汉人事考试网发布的领证通知;凭领证号单和身份证原件到武汉市人事考试中心报名点一楼大厅领证处领取资格证书。
四、办证地址
武汉市人事考试中心(汉口江岸区黄孝河路5号,武汉市公务员局旁一楼大厅,邻近育才幼儿园)。
乘车路线:7、68、290、524、533、608、716、724、805、808、809等路公交车在黄孝河路花桥一村或解放公园路金色华府站下车后,步行100米即到;地铁三号线香港路站(E出口附近)。
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一份好的房地产策划流程能给公司带来不菲的营业额,下面由读文网小编为你分享房地产策划流程的相关内容,希望对大家有所帮助。
前期策划阶段:
前期策划的整体流程
一、可行性研究阶段
1、市场分析
2、市场预测
3、收入、成本、费用预测
4、财务评估
5、敏感性分析
6、盈亏平衡分析
7、风险评估
二、项目研究
1、宏观环境分析:经济环境、房地产市场环境、结论(发展趋势)
2、项目价值分析:区位价值、项目资源
3、竞争环境:同区位、同类型、同价位竞争项目,经典楼盘、成功案例
4、潜在客户分析:研究对象、研究内容(得出调研结论)
三、项目定位
1、SWOT分析:优势、劣势、机遇、挑战
2、客户定位:客户细分、客户研究、客户筛选、客户定位
3、产品定位:内容、策略
4、价格定位:竞争项目、产品特色、开发商品牌、市场前景
5、经济效益分析:开发商、小业主
四、市场推广
1、卖点提炼:地段、产品、附加值
2、项目总体形象设计:形象支撑要素、形象表现要素
3、推广费用预算:
4、现场包装方案:
5、制定销售策略:销售时机、销售次序、销售目标
6、制定推广策略:低开高走、高开低走、高开高走、稳定价格
7、营销工作总体时间:
前期策划分阶段
一、可行性研究
1、可行性研究的定义:可行性研究是指在投资决策前,对建设项目进行全面的技术经济分析、论证的过程。
2、可行性研究的作用:
★是项目投资决策的依据。
★是筹集建设资金的依据
★是开发商与有关各部门签订协议、合同的依据
★是编制下阶段规划设计的依据
二、项目研究
项目研究的目的:
宏观环境研究
●经济环境
宏观政策及经济形势(通胀、利率、汇率等)
重大事件及其影响(如北京2008年奥运会、上海2010年世博会)
城市经济状况(GDP、人均收入等)
城市建设(城市规划、固定资产投资、拆迁计划等)
人口及其变化状况(总量、新增家庭数、外来常驻人口比例等)
●房地产市场环境
结构及其规模(一、二、三级市场)
板块布局(热点区域)
行业成熟度(产品丰富度、外来开发商的进入程度)
结论:房地产未来发展趋势
项目价值分析
●区位价值分析
产业分布(第三产业、旅游经济、高新技术产业、物流等)
街区价值(土地级别,区域功能定位、人文历史价值等)
●项目资源分析
自然(山景、海景、湖景等)、人文景观
交通资源(公交、高速路、机场、火车站、港口等)
配套资源(购物、教育、医疗、文化、娱乐等)
竞争环境分析
●同区位、同类型、同价位竞争项目分析
通过对在地段、产品、价格等方面构成直接竞争或者潜在竞争的楼盘进行分析,寻求突破创新和差异化。
同区位:包含 同一地段或同等地段两个方面。
同类型:指在产品上具有相同属性。如同为郊区大盘、同为小户型等。
同价格:包含同单价和同总价两个方面。
研究内容:同质产品供应总量、产品特点、价格、客户
研究方法:踩盘、小组讨论、问卷
经典楼盘分析
通过对同一个城市经典楼盘的分析,总结其成功和不足为我所用。
研究内容:产品特色(产品理念、建筑风格、产品组合、面积配比、户型特点等)、推广手法(广告诉求、媒体运用、推广节奏等)、销售策略、其他成功因素
研究方法:现场考察 + 小组座谈
● 成功案例分析
通过对对国内外同类型项目成功案例的分析,总结其成功和不足为我所用。
研究内容:开发策略、产品特色、推广手法、销售策略、其他成功因素
研究方法:案例分析
潜在客户群研究——以项目为出发点的定向研究
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